부동산 불패라는 말은 최근 이전 보다 시들해 지고 있지만, 여전히 대한민국 자산 포트폴리오에서 부동산이 차지하는 비중은 절대적인데요. 오늘날 부동산은 꼭 매매를 통해서만 보유할 수 있는 것은 아닙니다.
내 집 마련 대출이 어떻게 투자 상품(MBS)으로 변하는지, 커피값으로 강남 빌딩 주인(REITs)이 되는 원리는 무엇인지를 이해한다면 부동산 시장을 보는 눈이 완전히 달라질 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 부동산 유동화의 핵심인 ABS와 MBS의 개념을 잡고, 이를 리츠(REITs)와도 비교 분석해보겠습니다.
부동산 유동화 ABS와 MBS
부동산은 덩치가 크고 비싸서 사고파는 데 오랜 시간이 걸리는데요. 이를 유동성이 낮다고 표현합니다. 이를 해결하기 위해 자산유동화(Securitization)라는 기술이 탄생했습니다.
ABS (자산유동화증권)
ABS는 가장 넓은 자산 유동화 개념입니다. 부동산 뿐만 아니라, 미래에 돈이 들어올 권리(채권)이 있는 모든 자산을 담보로 발행하는 증권을 말합니다.
- 담보 대상: 부동산, 매출채권, 할부금융채권(자동차 할부금), 카드 매출 등.
- 원리: “나중에 들어올 돈을 담보로 맡길 테니, 지금 당장 현금을 빌려주세요(채권 발행).”
MBS (주택저당증권)
MBS는 ABS 중에서 담보가 주택담보대출(Mortgage)인 것만을 따로 떼어 부르는 이름입니다.
- 구조: 은행이 여러분에게 대출을 해주고 받은 주택저당권을 한국주택금융공사 같은 유동화 중개기관(SPC)에 팝니다. 중개기관은 이 저당권을 기초로 채권(MBS)을 발행해 투자자에게 팝니다.
- 특징: 투자자는 채권 이자를 받습니다. 즉, 집주인이 갚는 대출 이자가 투자자의 수익원이 됩니다.
커피 한 잔으로 건물주 되기: 리츠(REITs)
ABS, MBS가 채권(빚문서)이라면, 리츠는 주식(지분)에 가깝습니다.
REITs(Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자에게 자금을 모아 부동산을 매입·운영하고, 거기서 나오는 임대료와 매각 차익을 배당으로 돌려주는 부동산 투자 주식회사입니다.
- 배당 의무: 이익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 법인세 혜택을 받습니다. (고배당 매력)
- 환금성: 주식 시장에 상장되어 있어 언제든 사고팔 수 있습니다.
- 수익 구조: 임대 수익(월세) + 자산 가치 상승분(매각 차익).
MBS vs 리츠(REITs) 비교 정리
투자자 입장에서 이 둘은 전혀 다른 상품입니다. 아래 표로 명확히 정리해 드립니다.
| 구분 | MBS (유동화 증권) | 리츠 (REITs, 부동산 투자회사) |
| 기본 성격 | 채권 (Bond) 성격 | 주식 (Equity) 성격 |
| 투자 대상 | 대출 채권 (저당권 등) | 실물 부동산 (빌딩, 물류센터 등) |
| 수익 원천 | 확정 이자 (대출 금리 기반) | 배당금 (임대료) + 주가 상승 |
| 만기 | 있음 (만기 시 원금 상환) | 없음 (영속적 기업, 청산 시까지) |
| 리스크 | 금리 변동, 조기 상환 리스크 | 공실 리스크, 부동산 가격 하락 |
| 투자자 포지션 | 방어적 (이자 따박따박) | 공격+방어 (월세 + 시세차익) |
요약 및 투자 포인트
- MBS 투자: 은행 예금보다는 높은 수익을 원하지만, 원금 손실 위험을 최소화하고 싶은 안정 지향형 투자자에게 적합합니다.
- 리츠 투자: 꾸준한 배당 현금 흐름과 함께 부동산 가격 상승에 따른 자산 증식까지 노리는 중위험·중수익 선호 투자자에게 유리합니다.
결론 및 마무리
부동산 유동화 상품은 큰 목돈 없이도 부동산 시장에 참여할 수 있는 훌륭한 수단입니다. 오늘 내용을 바탕으로 여러분의 포트폴리오를 점검해 보세요.
- 나의 성향 파악하기: 원금 보장이 중요한지(MBS/채권형), 배당과 시세 차익이 중요한지(리츠)를 먼저 결정하세요.
- 금리 흐름 주시하기: 금리 인하 시기에는 리츠의 금융 비용이 줄어들어 배당 매력이 커지고, 채권형 자산인 MBS의 가치도 변동합니다.
- 소액으로 시작하기: 리츠는 커피 한 잔 값(약 5,000원 내외)으로도 투자가 가능합니다. 관심 있는 섹터(오피스, 물류, 리테일 등)의 리츠를 1주씩 매수해보며 시장 감각을 익히시길 권장합니다.
↗ [관련 포스팅] 부동산 투자 분석 : Cap Rate부터 IRR, MIRR까지
자주 묻는 질문 FAQ
MBS에 투자하려면 어떻게 해야 하나요?
개인 투자자가 MBS를 직접 낱개로 매수하기는 어렵습니다. 보통은 채권형 펀드나 MBS를 포함한 ETF(상장지수펀드)를 통해 간접적으로 투자하는 것이 일반적이며 접근성도 좋습니다.
리츠 투자의 가장 큰 위험은 무엇인가요?
가장 큰 리스크는 ‘공실’입니다. 임차인을 구하지 못하면 임대료 수익이 줄어들어 배당금이 삭감될 수 있습니다. 또한 금리가 급격히 오르면 리츠 회사의 이자 부담이 늘어 수익성이 악화될 수 있습니다.
ABS와 MBS는 만기가 있나요?
네, 있습니다. 채권의 성격을 가지므로 만기가 정해져 있으며, 만기 시 원금을 상환받습니다. 반면 리츠는 주식회사의 지분이므로 회사가 청산되지 않는 한 만기가 없이 영구적으로 보유할 수 있습니다.
금리가 내려가면 MBS와 리츠 중 무엇이 더 유리한가요?
일반적으로 금리 인하기에는 두 상품 모두 긍정적입니다. MBS는 채권의 성격을 가지므로 시장 금리가 하락하면 채권 가격이 상승해 매매 차익을 기대할 수 있습니다. 리츠 역시 이자 비용 부담이 줄어 배당 여력이 커지고, 부동산 자산 가치 재평가로 주가 상승의 모멘텀을 받을 수 있어 유리합니다.
주택담보대출 연체율이 늘어나면 MBS 투자자도 원금을 잃나요?
무조건 원금을 잃는 것은 아닙니다. MBS는 신용 보강을 위해 ‘선순위’와 ‘후순위’로 나누어 발행됩니다. 일반 투자자가 주로 매수하는 선순위 MBS는 대출 연체가 발생하더라도 후순위 채권이 먼저 손실을 흡수하는 구조로 설계되어 있어 상대적으로 안전합니다. 다만, 시장 전체의 붕괴 수준이라면 리스크를 배제할 순 없습니다.
모든 투자는 작성자 및 플랫폼의 의견이 아닌 정보 제공용 참고자료일 뿐이며,
투자 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
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