최근 많은 투자자들이 소액으로도 부동산 수익을 가질 수 있는 부동산 간접투자로 눈을 돌리고 있는데요. 하지만 막상 투자를 시작하려고 하면 부동산 펀드와 리츠라는 두 가지 용어 앞에서 혼란을 겪곤 합니다. 두 상품 모두 돈을 모아 부동산에 투자하고 수익을 나누어준다라는 점은 같지만, 적용되는 법률부터 세금, 환금성 등에서 큰 차이가 있습니다.
이번 포스팅에서는 부동산 펀드와 리츠의 명확한 정의를 이해하고, 차이점 비교를 통해 어떤 투자 전략을 가져갈 수 있는 지 다루어 보겠습니다.
부동산 펀드 (Real Estate Fund)
부동산 펀드는 “자본시장과 금융투자업에 관한 법률”에 따라 만들어진 집합투자기구입니다. 쉽게 말해, 자산운용사가 투자자들의 돈을 모아 특정 기간(보통 3~5년) 동안 특정 부동산을 매입하여 운영하거나 대출해주고, 그 수익을 나누는 구조입니다.
- 폐쇄형 구조 : 대부분의 사모 펀드나 공모 펀드는 만기까지 돈을 찾기 어려운 폐쇄형으로 운용됩니다. 중도 환매가 매우 어렵거나 불가능하다는 뜻입니다.
- 수익 구조 : 임대료 수입(배당)과 만기 시 부동산 매각 차익이 주요 수익원입니다.
부동산 펀드 주요 특징
- 주식 시장과 상관관계가 낮아 자산 배분 효과가 큽니다.
- 만기가 정해져 있어 투자 기간 예측이 가능하지만, 만기 시점에 부동산 경기가 나쁘면 매각 손실을 볼 수 있습니다.
- 은행 창구에서 가입하는 상품 대부분은 공모형 부동산 펀드입니다. 가입 기간이 정해져 있어, 모집 기간을 놓치면 투자할 수 없다는 희소성이 있습니다.
↗ [참고 링크] 찾기쉬운 생활법령정보 – 집합투자기구와 펀드
리츠(REITs) : 부동산투자회사
리츠(Real Estate Investment Trusts)는 “부동산투자회사법”에 근거한 회사(Company)입니다. 투자자의 돈을 모아 부동산에 투자한다는 점은 펀드와 같지만, 리츠는 그 자체로 주식 시장에 상장되어 거래되는 기업이라는 점이 다릅니다.
- 유동성(환금성): 삼성전자 주식을 사고팔 듯, 증권 앱(MTS)을 통해 언제든지 현금화가 가능합니다. 이것이 펀드와 가장 큰 차이점입니다.
- 배당 의무: 법적으로 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 주주에게 배당해야 합니다. 따라서 배당 수익률이 상대적으로 높고 안정적입니다.
리츠 주요 특징
- 소액(몇 천 원 단위)으로도 투자가 가능합니다.
- 다양한 부동산(오피스, 물류센터, 데이터센터 등)을 포트폴리오로 담고 있어 분산 투자 효과가 있습니다.
부동산 펀드 vs 리츠
| 구분 | 부동산 펀드 | 리츠 (REITs) |
| 법적 근거 | 자본시장법 (수익증권) | 부동산투자회사법 (주식회사) |
| 투자 방식 | 은행/증권사 가입 (가입 기간 제한) | 주식 시장 매매 (언제든 가능) |
| 환금성 | 낮음 (중도 환매 곤란, 3~5년 묶임) | 높음 (주식처럼 실시간 매도 가능) |
| 만기 | 있음 (보통 3년~5년 후 청산) | 없음 (영속 기업, 계속 기업) |
| 최소 투자금 | 공모펀드도 일정 금액 이상 필요 | 주당 가격 (커피 한 잔 값) |
| 시장 영향 | 시장 변동성 영향 적음 (평가액 기준) | 주식 시장 등락에 따라 가격 변동 큼 |
가장 큰 차이는 ‘가격 변동성’과 ‘현금화’입니다. 리츠는 내가 팔고 싶을 때 팔 수 있지만, 매일매일 주가 등락의 스트레스를 견뎌야 합니다. 반면 부동산 펀드는 만기까지 돈이 묶이지만, 매일 변하는 가격을 보며 일희일비할 필요 없이 만기 시점의 성과만 기다리면 됩니다.
결론 및 마무리
두 상품 모두 부동산이라는 실물 자산에 기반을 두기 때문에, 인플레이션 헤지(방어) 기능이 있습니다. 하지만 자금의 성격이 다르기 때문에 투자 선택 시 아래 내용을 참고해 보세요.
- 현금 유동성 중시: 언제 쓸지 모르는 비상금 성격이거나 적립식 투자를 원한다면 리츠(REITs)가 정답입니다.
- 강제 저축 및 목돈 운용: 3년 이상 묵혀둘 수 있는 여유 자금이며, 주가 창을 들여다보기 싫다면 공모 부동산 펀드 출시를 기다리세요.
- 포트폴리오 혼합: 안정적인 배당을 위해 리츠 비중을 70%, 특정 섹터(예: 물류센터 개발 등)의 고수익을 노리는 사모/공모 펀드에 30%를 배분하는 전략도 유효합니다.
↗ [관련 포스팅] 부동산 유동화 ABS, MBS, 리츠(REITs) 비교 정리
자주 묻는 질문 (FAQ)
세금 혜택은 어느 쪽이 더 좋나요?
두 상품 모두 배당소득세(15.4%)가 부과되는 것은 동일합니다. 다만, 공모 리츠나 공모 부동산 펀드의 경우 투자 금액 5천만 원 한도 내에서 배당소득 분리과세(9.9%) 혜택을 주는 경우가 많습니다. 단, 이는 정부 정책에 따라 일몰 기한이 있으므로 가입 시점에 반드시 세제 혜택 연장 여부를 확인해야 합니다.
부동산 펀드가 만기에 손실이 날 수도 있나요?
네, 가능합니다. 부동산 펀드는 예금자 보호 대상이 아닙니다. 운용 기간 동안 임대 수익이 꼬박꼬박 나왔더라도, 만기 시점에 부동산 경기가 폭락하여 매각 가격이 매입 가격보다 현저히 낮아지면 원금 손실이 발생할 수 있습니다.
리츠 주가가 떨어지면 배당금도 줄어드나요?
주가와 배당금은 직접적인 연관이 없습니다. 주가는 시장의 심리에 따라 움직이지만, 배당금은 해당 리츠가 보유한 건물의 임대료 수익에서 나옵니다. 건물의 공실이 늘어나지 않는다면 주가가 떨어져도 배당금은 일정하게 유지될 수 있으며, 이 경우 시가 배당률은 오히려 높아지는 기회가 됩니다.