부동산투자회사(리츠)의 구조와 규제 완벽 분석

건물주가 되려면 수십억 원이 필요하다라는 말은 이제 옛말이 되었습니다. 커피 한 잔 값으로 강남의 프라임 오피스나 물류센터의 주인이 될 수 있는 시대입니다. 바로 부동산투자회사(리츠)의 투자 이야기입니다.

하지만 내돈을 남에게 맡겨서 굴리는 간접 투자인 만큼, 법적인 안전장치가 얼마나 잘 되어 있는지 확인하는 것 또한 중요합니다. 리츠는 일반 회사와 달리 부동산투자회사법이라는 아주 까다로운 특별법의 통제를 받습니다.

그래서 이번 포스팅에서는 리츠의 법적 구조와 종류, 그리고 투자자를 보호하기 위한 규제에는 어떤 것을 있는지 자세히 알아보겠습니다.

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부동산투자회사(리츠)란?

부동산투자회사법에 따르면 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운용하고, 그 수익(임대료, 매각 차익)을 주주에게 배당하는 주식회사입니다. 법적 실체와 자산 운용 형태에 따라 크게 세 가지로 나뉩니다.

투자자는 내가 투자하려는 리츠가 실체가 있는 회사인지 서류상 회사(Paper Company)인지 구분해야 합니다.

주식 시장에 상장된 대형 리츠(SK리츠, 롯데리츠 등)는 대부분 위탁관리 리츠 형태입니다. 자산 운용의 전문성을 위해 AMC에게 업무를 맡기기 때문입니다.

부동산투자회사법은 리츠가 엉뚱한 곳에 돈을 쓰거나 이익을 숨기지 못하도록 엄격한 자산 운용 규제를 두고 있습니다.

배당 의무 : 리츠의 배당가능이익의 90% 이상을 주주에게 의무적으로 배당해야합니다.(법인세 면제 혜택 조건) 이것이 리츠가 고배당 상품인 이유입니다.
주식 공모 및 상장 의무 : 영업 인가 후 일정 기간(대략 2년) 내에 주식의 30% 이상을 일반 청약(공모) 해야하며, 요건을 갖추면 상장해야 합니다. 투명성을 높이고 현금화(유동성)을 돕기 위함힙니다.
1인 주식 소유 한도 : 1인(특별관계자 포함)이 발행 주식 총수의 50%를 초과하여 소유할 수 없습니다.(자기관리 리츠는 30~40%로 더 엄격) 이는 소수의 대주주가 회사를 독점하는 것을 막기 위함입니다.
부동산 투자 비율 : 총 자산의 70% 이상을 부동산(부동산 증권 포함)이어야 하며, 80% 이상은 부동산, 부동산 관련 유가증권, 현금이어야 합니다.

경제 위기 시 기업들은 빚을 갚기 위해 보유 부동산을 급하게 팔아야 할 때가 있습니다. 이때 해결사 역할을 하는 것이 기업구조조정 리츠(CR-REITs) 입니다. 신속한 구조조정을 돕기 위해 법적으로 엄청난 특례(예외)를 적용받습니다.

일반 리츠와 달리 CR리츠는 규제를 대폭 풀어줍니다.

주식 공모 의무 면제 : 일반인에게 주식을 팔지 않고, 기관 투자자들끼리만 돈을 모아(사모) 설립할 수 있습니다.
1인 주식 소유 한도 적용 배제 : 한 사람이 지분 100%를 가져가도 됩니다. 빠른 의사결정과 자금 조달을 위함입니다.
영속성 없음 : 일반 리츠는 계속 기업을 유지하지만, CR리츠는 해당 부동산을 팔고 빚을 갚으면 해산하는 임시기구의 성격이 강합니다.
자산 구성 : 총자산의 70% 이상을 기업 구조조정용 부동산으로 구성해야합니다.

최근 미분양 아파트나 부실 PF 사업장을 정상화하기 위해 정부가 CR리츠 혜택을 다시 강화하고 있습니다. 이는 부동산 시장의 안전판 역할을 합니다.

안전한 리츠 투자를 위해 아래 3가지를 기억하세요.

유형 확인: 내가 사려는 리츠가 상장된 ‘위탁관리 리츠’인지, 아니면 사모 형태의 ‘CR리츠’인지 확인하십시오. (개인 투자자는 주로 상장된 위탁관리 리츠에 투자합니다.)
배당 성향 체크: 법적으로 90% 이상 배당해야 하지만, 실제 배당 수익률(Yield)은 기초 자산의 공실률과 금리에 따라 달라집니다.
AMC의 역량: 위탁관리 리츠의 경우 실제 운용을 맡은 자산관리회사(AMC)의 운용 실적과 평판을 확인하는 것이 중요합니다.

리츠를 활용해서 법의 테두리 안에서 소액으로 우량 부동산을 모아가는 투자를 시작해보세요.

가장 큰 차이는 ‘환금성’입니다. 리츠는 주식 시장에 상장되어 언제든지 사고팔 수 있는 반면, 부동산 펀드는 대부분 만기까지 돈이 묶이는 폐쇄형이 많습니다. 또한 리츠는 ‘회사’이고, 펀드는 ‘신탁 계약’이라는 법적 차이가 있습니다.

아닙니다. ‘배당가능이익’이 있을 때만 배당합니다. 만약 건물의 공실이 늘어나 임대 수익이 줄거나, 금리 인상으로 대출 이자 비용이 급증하면 배당금이 줄어들거나 없을 수도 있습니다. 원금 손실 가능성도 당연히 존재합니다.

대부분의 CR리츠는 기관 투자자 대상의 ‘사모’ 형태로 운영되어 개인 접근이 어렵습니다. 하지만 일부 공모로 출시되는 상품이나, 재간접 펀드(CR리츠에 투자하는 펀드)를 통해 간접적으로 투자할 수 있는 기회는 있습니다.