내가 자는 동안에도 라스베이거스는 돌아갑니다. 미국 주식 투자자들 사이에서 리츠(REITs)는 꾸준한 현금 흐름을 만드는 효자 종목으로 통합니다. 그중에서도 비치 프라퍼티스(VICI)는 조금 특별한 특징을 차지하고 있습니다. 우리가 흔히 아는 주거용이나 물류 창고가 아닌, 화려한 ‘라스베이거스’의 랜드마크들을 소유하고 있기 때문입니다.
시저스 팰리스, MGM 그랜드 같은 전설적인 카지노 호텔의 건물주가 바로 이 회사입니다. 오늘은 시가총액 약 44조 원 규모의 거대 엔터테인먼트 리츠, 비치 프라퍼티스의 현황을 객관적인 데이터로 뜯어보겠습니다.
VICI가 돈을 버는 비결
VICI의 영업이익률이 타 리츠 대비 압도적으로 높은 이유(약 90% 상회)는 바로 ‘트리플 넷 리스(Triple Net Lease)’ 계약 방식 때문입니다.
- 일반 월세: 집주인이 수리비, 세금, 보험료를 냄.
- 트리플 넷 리스: 세금(Property Tax), 보험료(Insurance), 유지보수비(Maintenance)의 3가지(Triple) 비용을 모두 임차인(카지노 운영사)이 부담함.
즉, VICI는 건물만 빌려주고, 골치 아픈 비용 지출 없이 순수하게 임대료만 챙기는 ‘알짜 수익 구조’를 가지고 있습니다. 게다가 임대료는 물가상승률(CPI)에 연동되어 매년 인상되도록 설계되어 있어 인플레이션 방어 능력도 탁월합니다.
숫자로 보는 밸류에이션
2025년 12월 28일 기준 데이터를 살펴보면, 비치 프라퍼티스는 동종 업계 대비 매력적인 밸류에이션을 보여주고 있습니다.
- 주가: $28.24 (약 40,730원)
- PER: 10.8배
- 배당 수익률: 연 6.19%
리츠의 대명사인 ‘리얼티 인컴’의 PER이 54배 수준인 것과 비교하면, VICI는 수치상으로 상당히 저평가되어 있습니다. 상업용 리츠 업계 중앙값인 17.2배보다도 낮죠. 즉, 벌어들이는 돈에 비해 주가가 싸게 거래되고 있다는 뜻입니다.
↗ [참고 링크] VICI Properties 공식 포트폴리오 맵 (VICI IR)
고배당 연 6%의 꼬박꼬박 월세
투자자들이 VICI를 주목하는 가장 큰 이유는 배당입니다. 현재 주가 기준으로 연 6.19%라는 높은 배당 수익률을 기록하고 있습니다. 1년에 4번(1, 4, 7, 10월 지급) 배당금을 지급하며, 최근 3년간 지급한 배당금 총액만 주당 9,400원이 넘습니다.
↗ [참고 링크] VICI 배당 히스토리(stockanalysis)
안정적인 임대료(Rent)를 기반으로 주주들에게 이익을 환원하는 리츠의 본분에 충실한 모습입니다. 카지노 산업 특성상 경기 침체가 와도 임대료가 밀릴 가능성이 낮다는 점(장기 임대 계약 구조)도 배당 안정성을 뒷받침합니다.
성장성에 대한 물음표
하지만 무작정 매수 버튼을 누르기엔 걸리는 부분들이 있습니다. 최근 실적 추이를 보면 성장세가 다소 주춤한 모습이 포착됩니다.
- 2025년 3분기 순이익: 1.1조 원 (직전 분기 대비 -11.91% 하락)
- 영업이익: 1.4조 원 (직전 분기 대비 -10.08% 하락)
매출은 1.4조 원대로 꾸준히 유지되고 있지만, 이익 규모가 줄어들었습니다. 이는 고금리 환경 지속에 따른 이자 비용 부담이나, 신규 자산 편입 효과가 둔화되었기 때문일 수 있습니다. 부채비율은 약 63.7%로 리츠치고는 건전한 편이나, 이자보상배율 등을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
월가의 시선
전문가들은 VICI를 어떻게 보고 있을까요? 애널리스트 25명 중 21명이 ‘구매’ 의견을 냈으며, 1년 후 예상 목표 주가는 약 $37 (52,889원)입니다. 현재 주가 대비 약 30%의 상승 여력이 있다고 보는 것입니다.
하지만 목표가는 어디까지나 예상치일 뿐입니다. 최근 분기 주당순이익(EPS) 예상치가 직전보다 소폭(-3.52%) 낮아졌다는 점은 시장의 눈높이가 조금씩 낮아지고 있음을 시사합니다.
경쟁사 비교: 리얼티 인컴(O) vs VICI
| 구분 | 리얼티 인컴 (O) | 비치 프라퍼티스 (VICI) |
| 섹터 | 소매 리츠 (편의점, 약국 등) | 체험형 리츠 (카지노, 호텔) |
| 배당 주기 | 월배당 (매월) | 분기배당 (1, 4, 7, 10월) |
| 안정성 | 매우 높음 (임차인 다변화) | 보통 (특정 임차인 의존도 높음) |
| 성장성 | 낮음 (안정적 현금 흐름 위주) | 높음 (대형 자산 인수 및 확장) |
| 추천 대상 | 은퇴 자금용 ‘월세’ 추구 | 시세 차익과 고배당을 동시에 노림 |
결론: 매력적인 배당주인가, 성장이 멈춘 가치주인가?
비치 프라퍼티스는 명확한 장단점을 가진 종목입니다.
- 긍정적인 면: 업계 대비 현저히 낮은 저평가 상태(PER 10배), 연 6%대의 고배당, 독점적인 자산 포트폴리오.
- 부정적인 면: 최근 분기 순이익 및 영업이익 역성장, 금리 변동에 민감한 부채 구조.
지금 당장의 시세 차익보다는 ‘은행 이자보다 높은 현금 흐름’을 원하시는 분들에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. 하지만 성장성을 중시하는 투자자라면 다음 분기 실적이 반등하는지 확인하고 진입하는 신중함이 필요해 보입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. VICI는 월배당인가요?
아닙니다. VICI는 분기 배당을 실시합니다. 배당 지급일은 주로 1월, 4월, 7월, 10월입니다. (월배당을 원하신다면 리얼티 인컴(O) 같은 종목을 함께 고려해 보세요.)
Q2. 금리가 내리면 VICI 주가는 오를까요?
일반적으로 리츠는 금리 인하 수혜주로 분류됩니다. 금리가 내리면 회사의 이자 비용이 줄어들고, 배당 매력이 상대적으로 높아지기 때문에 주가에 긍정적인 영향을 줍니다.
Q3. 카지노가 망하면 어떡하나요?
VICI는 카지노를 직접 운영하는 것이 아니라 건물만 빌려주는(임대) 회사입니다. 시저스나 MGM 같은 대형 운영사가 망하지 않는 한 임대료는 계속 들어옵니다. 또한 ‘트리플 넷 리스(NNN)’ 계약을 통해 세금, 보험, 유지보수 비용을 임차인이 부담하므로 비용 구조가 안정적입니다.
모든 투자는 작성자 및 플랫폼의 의견이 아닌 정보 제공용 참고자료일 뿐이며,
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